Чи потрібно реєструватись підприємцем у разі здавання в оренду власного житла? Коли і які податки повинен сплачувати орендодавець? Яку звітність подають власники житлової нерухомості до контролюючих органів? На ці та інші питання громадян – орендодавців відповів днями начальник управління доходів і зборів з фізичних осіб ГУ ДФС у Черкаській області Володимир Жаврід під час «деклараційної» гарячої лінії.
Пропонуємо переглянути відповіді на найбільш поширені запитання.
Ринок оренди квартир завжди був наповнений як попитом, так і пропозицією. Для власників нерухомості оренда завжди була джерелом додаткового доходу. При цьому, більшість орендарів не хочуть сплачувати податки та ділитись своїм доходом з державою.
Податковий кодекс покладає обов’язок сплачувати податки від оренди нерухомого майна як на фізичну особу, так і на ФОП. Фізична особа-орендодавець за підсумками року зобов’язана подати декларацію про майновий стан і доходи, де серед іншого вказати дохід, отриманий від здачі нерухомості в оренду.
При цьому загальне податкове навантаження по такого роду доходу становить 19,5% від суми орендної плати (податок на доходи фізичних осіб 18% та військовий збір 1,5%).
Наприклад, якщо за квартиру власник отримує дохід 6000 гривень на місяць, з цієї суми він повинен віддавати державі 1170 гривень. У фізичних осіб-підприємців, на відміну від фізичних осіб, ставки податку менші, проте існують значні обмеження з приводу того, кому та скільки вони можуть надавати нерухоме майно в оренду. Наприклад, платники єдиного податку першої групи взагалі не можуть надавати майно в оренду, а платники, що перебувають на другій групі не можуть надавати майно в оренду платникам податку на прибуток, нерезидентам і фізичним особам-підприємцям, що перебувають на загальній системі оподаткування.
За несвоєчасну сплату податку орендодавці мають сплатити штрафи в таких розмірах: 10% від розміру не сплаченого вчасно податкового зобов’язання при запізненні з платежем на 30 календарних днів включно; 20% – більше 30 календарних днів. Якщо ж податковий орган самостійно виявить несплату податку, орендодавець змушений буде сплатити штраф вже в розмірі 25 % суми податку, що підлягав сплаті до бюджету.
Насамперед слід пам’ятати, якщо при здачі в оренду свого майна ви користуєтесь послугами посередників (ріелторів, брокерів тощо), вони зобов’язані надсилати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори про оренду нерухомості до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації. Тому завжди необхідно переконуватися, чи будуть вони виконувати такі приписи.
Так само при посвідченні договору оренди об’єктів нерухомого майна, нотаріус зобов’язаний надіслати до податкової інформацію про такий договір. За неповідомлення нотаріус нестиме відповідальність за порушення порядку та строків подання податкової звітності, тому укласти договір в нотаріальній формі та приховати його від фіскалів не вийде.
Таким чином, податкова інспекція може дізнатись про зобов’язання орендодавця сплачувати податки одразу ж як тільки договір оренди буде укладено.
Якщо ж орендарями є переселенці зі сходу України, слід враховувати, що вони для отримання довідки тимчасово переміщеної особи, вказують адресу, за якою вони проживають, і отримують позначку в міграційній службі.
Іноземці при оформленні довіреностей чи при заповненні заяви про отримання індивідуального податкового номера чи тимчасової посвідки на проживання зазначають своє місце проживання в Україні.
Також часто з різних причин про «прихованих» квартирантів податкову повідомляють сусіди орендодавця на підставі чого податкова проводить позапланові перевірки, складає Акт про виявлені порушення та нараховує податкові зобов’язання і штрафи.
Крім того, особливо принципові фіскали не приховують факт пошуку орендодавців, які ухиляються від сплати податків, власними силами. Вони аналізують оголошення місцевих ЗМІ та інтернет-видань, отримують дані з інших джерел з інформацією про осіб, що здають своє житло, а також іншу нерухомість в оренду.
Тому, зрештою, у податківців є достатньо широке коло джерел інформації, звідки вони можуть дізнатися про факт здачі платниками податків нерухомого майна в оренду.
Висновки:
Як показує практика, на даний час для податкової досить проблематично довести, що квартира чи будинок здаються і за якою саме ціною. Однак слід враховувати, що механізми виявлення недобросовісних платників податків та притягнення їх до відповідальності постійно відпрацьовуються та удосконалюються. Тому ризик притягнення до відповідальності за несплату податків завжди залишається
«Зростання цін матиме більш інерційний характер і переважно за рахунок активності тих покупців, що купуватимуть житло суто з інвестиційною метою. Проте, за даними АФНУ, ресурс потенційних покупців наразі майже вичерпався. В Україні лише 7–8% громадян можуть дозволити собі купівлю житла за наявні кошти, за програмами з іпотеки чи розтермінування. Така обмежена кількість потенційних покупців є найголовнішим фактором стримування збільшення цін», — наголосив експерт.
Він повідомив, що на первинному ринку нерухомості у найбільших містах України — Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові — з початку року вартість квартир здорожчала на 18–20%. Натомість в інших обласних центрах, таких як Вінниця, Івано-Франківськ, Рівне та ін. ціна на первинному ринку зросла до 15%.
«До кінця року очікується, що житло на первинному ринку може додати в ціні від 5% до 10% залежно від регіону, місця будівництва, рекреаційних та інфраструктурних можливостей для майбутніх мешканців», — зазначив Юрій Піта.
Експерт звернув увагу на те, що впродовж першого півріччя в усіх сегментах житла спостерігалася досить висока активність. Спираючись на офіційні дані, він нагадав, що за перше півріччя капітальні інвестиції в царині операцій з нерухомим майном перевищили 9 млрд грн, що на 25% більше, ніж показники за аналогічний період минулого року. За даними АФНУ, понад 70%, більш як 6 млрд грн, стосуються первинного ринку житла.
«Первинний ринок цікавить більш як 80% всіх інвесторів, що намагаються зберегти та примножити свої кошти, вкладаючи їх у нерухоме майно. Протягом 2021 року понад ⅔ всіх інвестиційних угод припали на 1, 2-кімнатні квартири площею до 60 м² на початкових стадіях будівництва, майже на „стартовій“ ціні продажу. Вкладання коштів на початку будівництва, попри наявні ризики, що будинок буде зведений вчасно, мотивоване тим, що за 1,5–2 роки вартість придбаної квартири стане дорожчою щонайменше на 30%», — підкреслив експерт.
В той же час, як сказав Юрій Піта, на вторинному ринку спостерігаються схожі цінові тенденції: у найбільших містах за підсумками року зростання вартості квартир може досягти 17–20%. Переважно це стосується найбільш затребуваної категорії житла — малогабаритних квартир належного стану площею до 50 м² в типових будинках радянської забудови, розташованих у вдалих локаціях. Проте в інших обласних центрах зростання цін на схожі квартири навряд чи перевищить 15%.
«Міграційні процеси суттєво впливають на зростання попиту на малогабаритне житло у містах-мільйонниках. Громадяни змінюють місце проживання, переважно, через більші можливості знайти достойну роботу, кращий рівень життя тощо. Відповідно квартири у невеликих містах втрачають свою популярність», — сказав очільник АФНУ.
Серед головних причин зростання вартості житла на вторинному ринку експерт назвав інфляційні процеси, непевність економічної політики країни, що позначається на рівні добробуту громадян, а також обмежена дія державних іпотечних програм.
«За даними АФНУ, „пільгова“ іпотека під 7% лише на 1–2% збільшила кількість потенційних покупців житла. Саме тому, як і на первинному ринку, у найближчі місяці будуть сформовані максимальні ціни, що відповідатимуть реальному і досить обмеженому у фінансовому плані попиту», — наголосив він.
За даними експерта, в сегменті оренди житла, якщо не виникне нових форсмажорних обставин, нового локдауну, ціни майже повністю повернуться до «пандемічного» рівня. Таким чином, як сказав президент АФНУ, вартість оренди за підсумками 2021 року зросте 25–30%. Він нагадав, що восени поновиться активне ділове життя, студенти мають повернутися до навчання, що і вплине на вартість оренди.
«Восени оренда квартир, переважно 1-, 2-кімнатних в Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові може зрости в межах 10–15%, в інших обласних центрах — до 7–10%. При цьому обіцяне зростання комунальних витрат на 40–70%, що ляже на плечі орендарів, стане запобіжником майбутнього зростання цін попри можливе зростання попиту. До кінця опалювального сезону вартість оренди буде орієнтована на сукупні витрати наймачів житла», — підсумував Юрій Піта.
Вітаємо зі святами Вас, дорогі наші клієнти, колеги та друзі.
Нехай новий 2021 рік принесе вам і вашим родинам , як найбільше радісних, позитивних моментів
Із 1 травня 2020 року усі види документації із землеустрою територіальні органи Держгеокадастру погоджують за принципом екстериторіальності. Це передбачає постанова КМУ від 03.03.2020 р. № 208.
Як пояснили в Дердгеокадастрі, на відміну від погодження за місцем розташування земельної ділянки, принцип екстериторіальності дозволяє дотриматися об’єктивності та неупередженості під час розгляду документації, вчасності її опрацювати, усунути контакти між розробниками та експертами.
Документацію на погодження подаватимуть лише в електронній формі та через особистий кабінет. У такий спосіб вдасться зменшити часові затрати розробників та забезпечити комфортні умови надання адміністративних послуг. Висновок про розгляд документації із землеустрою надсилатимуть розробнику на електронну пошту, скріплюватимуть лише ЕЦП та він міститиме QR-код. У такий спосіб зникає необхідність додаткових печаток, штампів, звернень до територіальних органів.
У 2020 році розмір мінімальної заробітної плати становить 4723 грн, таким чином, максимальна ставка податку становитиме 70,84 грн за 1 кв. м. Про це повідомляє прес-служба Головного управління ДПС у Київській області.