Важливі новини

Набуття права власності на нерухоме майно

Підстави набуття права власності на нерухоме майно: первісні та похідні, загальні та спеціальні

Існують класифікації підстав набуття права власності на первісні й похідні та загальні й спеціальні.

До первісних належать підстави, за допомогою яких право власності на річ виникає вперше чи незалежно від права попереднього власника на цю річ, чи незалежно від його волі. Похідні підстави мають місце тоді, коли право власності одного суб’єкта встановлюється на підставі права попереднього власника.

До первісного набуття права власності на нерухоме майно, зокрема, можна віднести:

1) набуття права власності на новостворене майно, в тому числі на об’єкти незавершеного будівництва;

2) перероблену річ (ст. 332 ЦК України);

3) безхазяйну річ (ст. 335 ЦК України);

4) набуття права власності за набувальною давністю (344 ЦК України);

5) визнання права власності на самочинне будівництво (ст. 376 ЦК України29);

6) набуття права власності на нерухоме майно територіальною громадою у зв’язку з відмовою попереднього власника від права власності (ст. 347 ЦК України).

До похідного набуття права власності на нерухоме майно, з-поміж іншого, можна віднести:

1) набуття права власності за договором (ст. 334 ЦК України);

2) у разі приватизації державного майна та майна, що є у комунальній власності (ст. 345 ЦК України);

3) унаслідок спадкування (ст. 1216 ЦК України);

4) переходу майна при реорганізації та перетворенні юридичної особи (ч. 2 ст. 104, ст.ст. 107-109 ЦК України30)

Набуття права власності на нерухоме майно юридичною особою публічного права

Держава, а також територіальні громади для реалізації своїх функцій можуть утворювати, відповідно, комунальні та державні унітарні підприємства. Їх особливістю є те, що всі вони для закупівель товарів, робіт чи послуг мають застосовувати процедури закупівель, визначених у Законі України «Про здійснення державних закупівель» (ст.ст. 74 – 78 Господарського кодексу України).

Набуття права власності добросовісним набувачем на нерухоме майно, відчужене особою, яка не мала на це право

За загальним правилом, набуття права власності похідним способом можливе при його переході від одного власника до іншого. Втім, законодавством передбачаються випадки, коли можна набути право власності й від особи, яка не є власником. Це: набуття права власності добросовісним набувачем; набуття права власності на майно, відчужене юридичною особою, яка не є власником, – державним (казенним) або комунальним підприємством31. Іноді трапляються випадки, коли нерухоме майно відчужується особою, яка не має на це право, наприклад у разі відчуження нерухомого майна одним з подружжя без згоди іншого, або коли нерухоме майно перейшло до особи з порушенням процедури, необхідної для переходу прав, зокрема у випадку відчуження нерухомого майна особою, за якою воно закріплено на праві господарського відання, без дозволу компетентного органу.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (ст. 330 ЦК України) тобто віндиковане. Добросовісним набувачем є особа, яка на момент укладення договору не знала і не могла знати, що її контрагент не мав права відчужувати майно, яке є предметом договору. Разом із тим, національне законодавство не позбавляє «неволодіючого власника» захищати свої права іншим, крім віндикації, способом. Наприклад шляхом визнання угод за якими переходило право власності на нерухоме майно недійсними.

Набуття права власності на новостворене нерухоме майно

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Набуття права власності на реконструйоване нерухоме майно

Переробкою є використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ .У сфері обороту нерухомого майна використовуються дещо інші терміни.

Реконструкція – перебудова існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри).

Реконструкція жилого будинку – комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог.

Переобладнання квартир – улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів. Особа, яка самочинно переробила чужу річ, не набуває право власності на нову річ і зобов'язана відшкодувати власникові матеріалу його вартість (ч. 2 ст. 332 ЦК України).

Набуття права власності на безхазяйне нерухоме майно

Безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий. Безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації.

Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду у комунальну власність (ч.ч. 1, 2 ст. 335 ЦК України). Процедурні питання пов’язані з взяттям на облік безхазяйного нерухомого майна врегульовані пунктами 78-91 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703.

Набуття права власності на нерухоме майно, від якого власник відмовився

Особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру (ч.ч. 1,2 ст. 347 ЦК України).

Під час проведення державної реєстрації припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку з відмовою від права власності орган державної реєстрації прав не пізніше наступного робочого дня з моменту прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень надсилає органові місцевого самоврядування, на території якого розташоване таке майно, а також правонабувачеві, обтяжувачеві чи особі, в інтересах якої встановлено обтяження, права та обтяження прав яких зареєстровані відповідно до вимог, письмове повідомлення про проведення державної реєстрації припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку з відмовою від права власності. Після відмови від права власності на нерухоме майно це майно набуває статусу безхазяйного у зв’язку з чим за заявою органу місцевого самоврядування воно може бути поставлене на облік. Після цього, право власності на такий об’єкт набувається в порядку, встановленому ст. 335 ЦК України. При цьому, якщо нерухомість перебуває в оренді орендар має переважні права на її придбання.

Набуття права власності на нерухоме майно за набувальною давністю

Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено ЦК України. Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом. Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації. Особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є.

Якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред'явив вимоги про його повернення, вона набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно через п'ятнадцять років з часу спливу позовної давності. Втрата не з своєї волі майна його володільцем не перериває набувальної давності у разі повернення майна протягом одного року або пред'явлення протягом цього строку позову про його витребування.

Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду. Громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених Земельним кодексом України.

Набуття права власності на нерухоме майно в результаті приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності

Фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності.

Приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом. Спеціальним законом, який регламентує порядок приватизації є Закон України «Про приватизацію державного майна» від 4 березня 1992 року № 2163-XII. В ст. 15 цей закон встановлює наступні способи приватизації:

1. продаж об'єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом;

2. продаж акцій (часток, паїв), що належать державі у господарських товариствах, на аукціоні, за конкурсом, на фондових біржах та іншими способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців;

3. продаж на конкурсній основі єдиного майнового комплексу державного підприємства, що приватизується, або контрольного пакета акцій відкритого акціонерного товариства при поданні покупцем документів, передбачених частиною першою статті 12 Закону України «Про приватизацію державного майна»;

4.викуп майна державного підприємства згідно з альтернативним планом приватизації.

Крім того, приватизація законсервованих об'єктів та об'єктів незавершеного будівництва, підприємств торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування населення, готельного господарства, туристичного комплексу здійснюється у порядку, передбаченому Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Державною програмою приватизації.

Момент набуття права власності на нерухоме майно

Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України, яка викладається у новій редакції з 1 січня 2012 року на підставі Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 року, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Момент набуття права власності на нерухоме майно за договором про відчуження нерухомого майна та за договором з відкладальною умовою

Право власності на нерухоме майно, яке перейшло на підставі договору виникає з моменту його державної реєстрації. Державній реєстрації передує перехід права, який може оформлюватися у вигляді передання речі, символів речі, підписання різного роду документів (договору, акту прийому-передачі тощо) або вчинення інших юридично значущих дій, наприклад укладення передавального балансу або вселення покупця у «житлову нерухомість», яка відчужується. Цей момент може бути встановлений законом або договором. З цього моменту право вважається таким, що перейшло до нового власника, але для юридичного закріплення операції переходу права і його виникнення у нового власника його необхідно зареєструвати.

Договором може бути передбачено момент переходу права, який прирівнюється до моменту настання відкладальною обставини.

Відкладальна обставина – це обставина щодо якої невідомо настане вона чи ні (ч. 1 ст. 212 ЦК України). Для проведення державної реєстрації права власності за правочином з відкладальною умовою (обставиною) новий власник повинен надати документ, який свідчить про настання відкладальною обставини.

Правовстановлювальні документи на нерухоме майно

Правовстановлювальними документами є ті, на підставі яких набуте право власності на нерухоме майно. На підставі правовстановлювальних документів проводиться державна реєстрація прав на нерухомість.

До правовстановлювальних документів відносять:

1) договорів, укладений у порядку, встановленому законом;

2) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видані відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;

3) свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

4) державні акти на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом;

5) рішення судів, що набрали законної сили;

6) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою39.

При цьому, порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України дещо уточнює їх перелік. До документів , що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме він відносить:

1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат;

2) свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

3) свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

4) свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, видані нотаріусом, чи їх дублікати;

5) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором відповідно до порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень;

6) свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

7) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією до набрання чинності порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень;

8) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

9) державний акт на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою;

10) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

11) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

12) заповіт, яким встановлено сервітут на нерухоме майно;

13) закон, яким встановлено сервітут на нерухоме майно;

14) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації;

15) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність.

Начальник реєстраційної служби І.І. Ярмола